不動産をスムーズに売却するためには、不動産媒介契約が必須と言っても過言ではありません。
聞き慣れない言葉かと思いますが、「媒介」と「仲介」はほぼ同義ですので、仲介のお話だと思って読み進めると分かりやすいです。
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不動産媒介契約とは？
不動産媒介契約とは、不動産会社に自分が持っている物件の売却活動を行ってもらうサービスのことです。
不動産の所有者である個人が自分で買い主を探すのは難しいので、不動産売買のプロに売却活動を行ってもらい、無事に売却できた場合には成功報酬を支払うという流れになります。
また、売って終わりではなく、売買契約書の作成や重要事項説明等の手続きも行ってくれますので、売り主としては非常に助かります。
媒介契約の費用（手数料）はどのくらい？
そんな媒介契約の費用についてですが、宅地建物取引業法によって手数料の上限がきちんと定められています。
売却金額がが大きいほど手数料は安くなります。
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
| 取引額が～200万円以下の金額 | 取引額の5％以内 |
| 取引額が201万円～400万円の金額 | 取引額の4％以内 |
| 取引額が401万円～の金額 | 取引額の3％以内 |
媒介契約の手数料は成功報酬型ですので、売却が決まらない場合は料金を支払う必要がありません。
ただし、売却が決まらなくても維持するための固定費はかかり続けますので、売ると決めたらなるべく早く売るという意思をもって売却に挑むことが大切です。
不動産媒介契約の種類
それぞれにメリット・デメリットがありますので、順番に見ていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約方法のことです。
特定の不動産会社一択でいく縛りがありませんので、自分が新たに気になった不動産会社を追加していくこともできますし、自分で買い主を見つけてくることも可能です。
一般媒介契約には契約の上限数もありませんので、極端な話1,000社と契約しても問題ありません。
非常に自由度の高い一般媒介契約ですが、契約する不動産会社が増えれば増えるほど連絡も大変になります。
当たり前ですが、何か１つのことを伝えたいにしても1社と1,000社では1,000倍の労力・時間がかかります。
自分からではなく、相手（不動産会社）からも連絡が来ますので、本当に管理が大変ですよ。
また、不動産会社も「一般媒介契約ということは他の不動産会社にも依頼しているんだな」ということで、本腰を入れてくれないことが多いです。
相手も人間ですので、「あなたにお願いしたいんです！」という姿勢の人と、「あなたにもお願いしますが、あちらにもお願いします」という人であれば、前者に力を入れて売却活動をするのは至極当然のことです。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、特定の１社の不動産会社に売却を依頼する契約方法のことです。
売り主側の管理のしやすさと契約の縛りのバランスが非常によく、最もおすすめの契約方法です。
専任媒介契約は特定の１社という縛りがありますので複数社と重複して契約することはできませんが、契約した１社は全力で売却活動に取り組んでくれます。
自社以外で売却される可能性がないと分かっていれば不動産会社もしっかりと費用をかけて売却活動に当たってくるため、一般媒介契約とは不動産会社の積極性が異なります。
その積極性の差で物件が売れるかどうかが決まりますので、ここは非常に大切なポイントです。
また、専任媒介契約を結んでいる場合、他の不動産会社と契約することはできませんが、自分で買い主を見つけてくることは可能です。
売却活動を行っている間に、親戚・友人・同僚が購入したいと言ってくることは意外と少なくありませんので、そういった融通が聞くところも専任媒介契約のメリットの１つです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、特定の１社に売却を依頼し、なおかつ自分で買い主を見つけてくることも禁止されている契約方法です。
１つ前に紹介した専任媒介契約との大きな違いは、自分で買い主を見つけてくることができないという点で、仮に自分で買い主を見つけてきたとしても契約した不動産会社を通して売買しなければいけません。
もちろん、そうなった場合は自分で見つけてきた買い主だと言っても、基本的には通常の売買手数料を払う必要があります。
とにかく色々と縛りが厳しい契約ですので、あまりおすすめではありません・・。
不動産媒介契約の期間
不動産媒介契約の期間は、媒介契約の種類によって法律できちんと定められています。
- 一般媒介契約：期間の定め無し
- 専任媒介契約：最長３ヶ月
- 専属専任媒介契約：最長３ヶ月
一般媒介契約だけ期間の定めがありませんが、ここで長期契約を結んではいけません。
もしも一般媒介契約で長期契約を結んでしまうと、その期間中は専任媒介契約や専属専任媒介契約にシフトすることができず、身動きができない事態に陥りかねないためです。
一般媒介契約には自動更新がありますので、３ヶ月程度の期間で自動更新になるようにしておくといいでしょう。
ちなみに、専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間が過ぎるたびに書面による更新の手続きが必要となりますので、自動で更新されることはありません。
多少面倒に感じるかもしれませんが、それまでの間に思ったような感触が得られていない場合には、そのタイミングで契約する不動産会社を切り替えるのも１つの手段です。
不動産媒介契約のトラブル
不動産媒介契約のトラブルの可能性として最も高いのが、自己発見取引です。
自己発見取引とは、買い主を自分で見つけてきて売却するケースのことで、専属専任媒介契約を結んでしまっている場合には、たとえ自分で買い主を見つけたとしても契約で定められた手数料を不動産会社に支払う義務があります。
残念ですが、自分で買い主を見つけてきたと言っても仲介手数料が安くなるということは基本的にありません。
そうなってしまうと不動産会社に秘密にして売却したくなるかもしれませんが、そうなると後から違約金を請求されることになりますので注意が必要です。
