マンションの買い主が無事に見つかり売買契約書の締結が完了すれば、いよいよ最後は引き渡しです。
マンションの引き渡しでは、それほど難しいことはありません。
初めてマンションを売却する人も安心してついてきてください。
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マンション引き渡しの流れ
やることは多いですが、どれもこれもスグに終わりますし、売り主が頭を悩ませるところはほとんどありません。
引き渡し日程の決定
通常、売買契約の締結日から１ヶ月後くらいに引き渡し日となることが多いです。
売買契約の後すぐに引き渡しにならない理由は、買い主の住宅ローン審査に時間がかかってしまうためです。
住宅ローンの審査が降りなければ売り主である私たちに払うお金も準備できませんので、こればかりは仕方ありません。
売り主・買い主双方の予定をすり合わせ、最終的に仲介業者が日程を調整します。
登記書類の確認
ここからは決済日当日のお話です。
買い主の住宅ローン審査がとおり、そのお金をそのまま売り主である私たちに移動しますので、基本的には銀行の一室で取引が進められます。
- 売り主
- 買い主
- 不動産会社
- 司法書士
- 銀行員
が集まり、決済完了までの１時間～２時間程度、不動産会社が主となり話が進められます。
売り主である私たちは基本的に話を聞いているだけです。
最初に行うのは登記書類の確認で、司法書士が必要書類を確認していきます。
この際、売り主はこれらの準備物を用意しておかなければいけません。
- 登録済証（または登記識別情報通知書）
- 実印
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 司法書士への委任状
- その他書類（不動産業者から指示があった書類）
買い主の残金の決済
売買契約を締結した日に手付金を払っているはずですので、その手付金を除いた残額を買い主から受け取ります。
直接現金でやりとりすることもありますが、金額が金額なだけに口座間移動で済まされることが多いです。
残額の入金が確認できた時点で、売り主から買い主へ領収書を発行します。
領収書は不動産会社が用意してくれることが一般的です。
売り主の住宅ローン残額の決済
売り主である私達自身が、まだマンションのローンを払っている状態であれば、それも完済させなければ登記が完了しません。
先程買い主から入金されたお金をもとに、残りの住宅ローンを一括返済しましょう。
住宅ローンの返済が完了すれば、司法書士が抵当権を抹消して買い主にマンションを受け渡してくれます。
公租公課等の日割り精算
売却するマンションの固定資産税などは、既に１年分を売り主が払っています。
ですが、マンションの引き渡しに伴い１年間の所有ではなくなりますので、その差額日数分を計算して買い主に請求する形になります。
この計算も不動産会社が行ってくれますので、ここでも売り主は特にすることはありません。
設備書類の引き渡し
マンションに設備（照明器具やエアコンなど）が備わっている場合には、それらの取扱説明書を売り主に渡す必要があります。
中には紛失してしまっているものもあるかもしれませんが、それもきちんと説明しておきましょう。
マンションの引き渡し
マンションの引き渡しは、お部屋の鍵を渡すことで終了します。
売り主から買い主にマンションの鍵を渡しましょう。
場合によっては手続きが一通り終わった後に一緒にマンションへ行き、そこで鍵を渡すケースもあります。
不動産会社へ仲介手数料の支払い
仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料の半額はすでに売買契約の締結時に支払っていますので、ここでは残りの半額を支払うことになります。
司法書士へ報酬の支払い
最後に、司法書士への報酬もこの場で払います。
マンションの所有権移転登記と、売り主に住宅ローンがあった場合には抵当権抹消登記もしてもらっていますので、その代金を支払います。
支払いは現金で行うこともありますし、直接司法書士の銀行口座に振り込むこともあります。（その時に指示してくれます）
マンション引き渡しの注意点
マンションの引き渡しには３つの注意点があります。
現地確認をしっかりと
中古マンションを引き渡した後に、
- 「給湯器が壊れている！」
- 「扉の立て付けが悪い！」
といったクレームが発生することが珍しくありません。
たとえ引き渡し完了後であっても瑕疵担保責任と言って、マンションに買い主が知らない欠陥が見つかった場合、売り主がその修繕費用を負担する責任があります。
そのような事態にならないために、引き渡し前に売り主・買い主・不動産会社の３者間でしっかりと現地を確認しておかなければいけません。
引き渡し前に確認して買い主がしっかりとその事実を了承していれば、たとえ引き渡し後に不具合があったとしても売り主に責任はありません。
自分で不具合箇所を認識している場合には、変に隠すと後々トラブルになってしまいます。悪いところは悪いと正直に伝えましょう。
引き渡し日までに確実な引っ越しを
当然のことですが、引き渡し日には買い主にマンションを明け渡さなければいけません。
マンションが空き家だった方は心配不要かと思いますが、そこに自分や第三者が住んでいた場合には、必ず引き渡し日までに引っ越しを終わらせましょう。
どんな理由があろうと、遅延は許されません。
ハウスクリーニングを入れる場合には、その期間も考慮して早めに引っ越しを完了させましょうね。
必要書類・お金の手配を抜かりなく
先にお伝えしたように、引き渡し当日には様々な書類や、支払いのためのお金が必要となります。
これらは絶対に抜けがあってはいけません。
１つでも抜けがあると引き渡し自体が成立できなくなってしまいますし、不動産会社や買い主からの信用も大きく失ってしまいます。
中には、売り主の住宅ローンと仲介手数料、司法書士への報酬額が、買い主からもらえるお金よりも少ない場合もあります。
その場合には、自身の貯金からお金を捻出しないといけませんので、しっかりとお金の計算もしておきましょう。
